O ARBITRAMENTO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS
Os Fundos de Investimentos Imobiliários – FII’s foram criados no Brasil no ano de 1993. Durante os últimos 15 anos, transformações no ambiente político e econômico nacional contribuíram para a regulamentação e esclarecimento deste mercado, que teve seu crescimento ampliado em mais de 8 vezes desde o início de 2018. A popularização dos FII’s trouxe eventos já conhecidos do mercado acionário e outros com suas particularidades ajustadas a esta realidade.
O mercado imobiliário recentemente tornou-se uma alternativa atrativa para investidores que se interessam por imóveis e que buscam uma renda corrente acrescida da valorização do patrimônio. Dado o contexto dos investimentos em renda variável do mercado nacional, os popularmente conhecidos como FII’s, os quais apresentam uma volatilidade inferior ao mercado de ações e um fluxo de caixa corrente por meio da distribuição de dividendos, ganharam destaque.
Dados divulgados pelo relatório mensal de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3 evidenciam um crescimento elevado do número e volume de ofertas de FII’s entre os anos de 2015 e 2020, assim como, em consonância com o mercado de ações, uma grande evolução do número de investidores pessoa física, principalmente nos anos de 2019 a 2021, como apresenta a imagem abaixo:
Fonte: Boletim Mensal B3 – Agosto 2021
Diferenciando-se do mercado de ações que apresenta índices elevados de volatilidade, os fundos de investimentos imobiliários possibilitam uma maior previsibilidade de caixa por terem os imóveis como ativos reais, além de uma distribuição regular de dividendos mensais, algo que não ocorre com ações, tornando-se menos voláteis. Fato este que se comprova com uma menor correção de preços em tempos de crise.
Fonte: Boletim Mensal B3 – Agosto 2021
Distinto do mercado de ações, os fundos imobiliários ampliam a captação de recursos de forma mais frequente, alguns fundos realizam subscrições com intervalos normalmente compreendidos entre 6 e 18 meses. As subscrições ocorrem com o intuito do fundo expandir seus negócios, captando mais recursos no mercado. A operação consiste no direito do atual cotista exercer a compra de novos ativos, comumente precificadas abaixo do mercado secundário, tornando-se uma grande oportunidade do investidor preservar a sua participação naquele fundo, além de reduzir seu preço médio no ativo ou mesmo adotar uma estratégia de arbitramento.
A arbitragem consiste na compra e venda de determinado ativo com o objetivo de se obter lucro sobre a rápida discrepância de preços, neste caso, entre o preço cotado no mercado secundário e o preço de subscrição. A arbitragem no contexto dos FIIs é a troca de uma posição à vista em relação a uma posição futura a fim de gerar ganho de capital para a carteira.
A estratégia de arbitramento consiste em quando os investidores vendem seus ativos antes a data base da homologação da oferta de subscrição do fundo à CVM (Comissão de Valores Mobiliários), sabidos da subscrição, e recebem o valor da venda cotada ao mercado secundário, deduzidos os tributos, exercendo pressão de venda e queda do preço da cota do fundo.
Eventos como a subscrição do fundo de recebíveis IRDM11 administrado pela Iridium Gestão em 16 de julho de 2021, justificam a relevância do assunto por representarem uma queda acentuada nos preços e volumes elevados de negociação no período. O fato relevante desenvolveu-se quando anunciada a décima emissão de cotas do fundo com o preço de subscrição no valor de de R$ 101,41 por cota sem a adesão do custo adicional da oferta, a qual foi de R$2,87 e totalmente assumida pela gestão do fundo sem repasse aos cotistas.
A proporção para subscrição de novas cotas foi de 0,2272, a ser aplicada sobre o número de cotas que os acionistas tinham até dia 16 de julho. Ou seja, quem tinha, por exemplo, 100 cotas de IRDM11, terá direito a subscrever 22 novas cotas, ao valor de R$ 101,41 cada.
Na data base da décima subscrição, em 16 de julho de 2021, o valor de mercado das cotas do IRDM11 era de R$ 127,04, fato este que incentivou os investidores que visavam ganho de capital de curtíssimo prazo a vender suas cotas para lucrar com a diferença entre o valor atual da cotação do IRDM11 e o valor das cotas durante a emissão, resultante de R$ 25,63, sem descontar os impostos, caso o investidor obtivesse lucro com a venda.
Fonte: Investing (2021) Adaptado
Um estudo recente realizado comprovou a existência de um volume de negociação acima da média em torno do período de reservas em que é realizada a aquisição das remissões, o que evidencia o comportamento do mercado em negociar estes papéis nos dias em durante este evento. Os motivos que levam a volumes bastante expressivos em relação à média podem ser explicados pelos fenômenos de flipagem e de arbitramento, caracterizado pela necessidade de vender os papéis para que haja lucro.
Portanto, nota-se que de fato há a possibilidade da utilização destas estratégias procurando lucros no curtíssimo prazo, vale a ressalva que a venda anterior a data de liquidação das novas cotas reduz a proporção de participação do investidor quanto às cotas totais do fundo. Este artigo tem como objetivo trazer informação e incentivo à análise das oportunidades de lucros por meio das estratégias abordadas. Entretanto, existem demasiadas variáveis a se colocar na ponta do lápis, a análise tributária e de recebimento de dividendos não deve ser deixada de lado neste cálculo, isso porque a tributação para fundos imobiliários incide em 20% sobre o lucro da venda, então, torna-se mais atrativa realizar a operação quando não se obtém lucro, ou o lucro é contabilmente desprezível. Além disso, não há recebimento de dividendos durante o período de um a três meses após exercer o direito de subscrição. Portanto, a diferença entre a cota do mercado e a da subscrição deve ser maior do que os dividendos desses 1-3 meses que o investidor não receberá.
